Immobilienbewertung

Der Immobilienmarkt entwickelt sich dynamisch. Das beeinflusst auch die Immobilienpreise. Dabei spielt neben der Ausstattung der Immobilie auch die Lage eine wesentliche Rolle. Sind annahmweise in einem beliebten Stadtteil die Quadratmeterpreise hoch, kann das eine Straße weiter ganz anderes aussehen. Die Immobilienpreise sind über die letzten 10 Jahre dramatisch angestiegen. Wer auf fallende Immobilienpreise spekuliert, der kann lange warten. Die Preise steigen und es ist kein Ende in Sicht. In Ballungsgebieten von Großstädten ziehen die Preise weiter kontinuierlich an. Nicht nur in den Ballungsgebieten von Großstädten, sondern auch im Speckgürtel und Randgebieten von Städten nehmen die Immobilienpreise an Fahrt auf. Im Europäischen Vergleich kostet beispielweise der Quadratmeterpreis in Paris ca. 14.000 € und in Berlin mittlerweile ca. 7.000 €. Der Vergleich zeigt auf, dass es noch eine Menge Luft nach oben gibt.

Deshalb ist es wichtig den Wert der eigenen Immobilie zu kennen. Dazu empfehlen wir die schnelle Onlinebewertung, um einen groben Überblick über den aktuellen Marktwert der eigenen Immobilie zu erhalten. Für konkrete Verkaufsabsichten empfehlen wir die Persönliche Bewertung durch einen fachkundigen Immobilienberater oder Gutachter der Ihnen abhängig von Lage und Ausstattung der Immobilie einen präzisen Marktwert für Ihre Immobilie nennen kann.

Die Immobilienbertung findet i.d.R. mit 3 möglichen Bewertungsverfahren Anwendung:

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Mit einem Ausgleichsverfahren können kleine Unterschiede in der Grundstückbeschaffenheit ausgeglichen werden. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§ 15 ImmoWertV).

Ertragswertverfahren

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Zur Bewertung der Gebäude wird der Zustand und die Restnutzungsdauer betrachtet. Außerdem werden alternative Verwendungsmöglichkeiten evaluiert, um das gesamte wirtschaftliche Potential in die Bewertung miteinzubeziehen. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien (§§ 17 bis 20 ImmoWertV).

Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach den Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt, um zu einem regionalmarkt-konformen Ergebnis zu kommen (§§ 21 bis 23 ImmoWertV).